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1 7 - D- 1 0 8 1 2 0 1 8 年 3 月 2 0 日 株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
フロンティア不動産投資法人
（証券コード：8964）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ
格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ
■格付事由
(1) 本投資法人は商業施設特化型の J-REIT。資産運用会社である三井不動産フロンティアリートマネジメン
ト（MFR）の株主は三井不動産。08 年 3 月に日本たばこ産業から三井不動産へ株主が変更されている。
三井不動産では都心型商業施設からアウトレットモールといった多様な商業施設の開発・運営実績を有し
ており、スポンサーの商業施設に係る運営管理のノウハウの提供を受けることによって、安定した商業施
設運営が継続されている。
(2) 現在のポートフォリオは多様性のある商業施設 33物件から構成され、取得金額総額は2,934億円。17 年
7 月にポートフォリオの収益安定性に寄与するとみられる底地 1 物件を MFR の独自ルートにより取得す
るなど、不動産取得環境が厳しいなかリスクを見極めながら厳選投資する慎重な投資スタンスが堅持され
ている。施設運営において、三井不動産と SC マネジメント契約を締結のうえ、ポートフォリオの全物件
（底地物件を除く）について運営管理を委託することで、収益の安定性を企図した体制が構築されている。
スポンサーの企画力や運営力を活用しながら戦略的なリニューアル工事やテナントの入れ替えを積極的に
実施し、17 年では複数の物件でテナント入替による新規オープンやマスターレッシー主導によるリニュ
ーアルオープンを迎えた。従来から施設の競争力維持・向上に向けた取組みを行い、また、商業施設特有
のリスクへの対応や環境変化に対する柔軟な対応がスポンサーとの協業を交えてなされており、その結果、
競争力の高いポートフォリオが構築されているものと判断している。財務面では、引き続き保守的な水準
で LTV をコントロールするなど、堅実な財務運営が継続されている。以上を踏まえ、格付を据え置き、
見通しを安定的とした。
(3) 三井不動産とのマスターリース契約の活用を交え、ポートフォリオの稼働状況は安定して高水準が継続さ
れ、17/12 期末時点でマスターリースベース及びエンドテナントベースともに満室稼働となっている。テ
ナントとの賃貸借において、17/12 期末で平均契約期間は 19.0 年と長期であり、また、固定賃料割合は
98.8％と高いことから、景気変動の影響を受けにくく、安定的な収益基盤が確立されている。一棟借りテ
ナントの退去が発生した福岡市に所在する商業施設（入居後に「ドン・キホーテ福岡天神本店」へ名称を
変更）では、空室期間を生じることなく後継テナントの誘致が完了し、また、20 年超の長期契約を締結
することでポートフォリオキャッシュフローの安定性に寄与する見通しである。本ポートフォリオについ
ては立地的にポテンシャルの高い物件も多いが、商業を取り巻く環境としては E コマースが急速に拡大
しており、実店舗に与える影響や内部成長に向けたMFRの取組みについて引き続きフォローしていく。
(4) LTV 水準は、テナントとの長期の賃貸借契約に基づき敷金を有効活用することで保守的な水準が維持さ
れている。17/12期末で本投資法人が公表している有利子負債比率は29.8％と低く財務の健全性は高い。
また、含み益率は22％と、商業系REITの中では最も高い水準にあり、十分な財務バッファーを有する。
借入金の返済期限の分散化は進み、借入金および保証金の平均返済額をコミットメントラインの枠内に留
めることにより流動性の確保に対しても手当てされている。17/12期末の長期負債比率は86.3％、借入金
等の平均残存年数は 4.63 年と長期化が進み、さらに金利の固定化も進んでいることから、金利上昇の耐
性も備わっているものとみている。今後もスポンサーの信用力を活用しながら保守的な財務運営をしてい
く方針であり、また、金融機関との良好な関係や強固な財務基盤からして、現在の財務構成に関して特段
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https://www.jcr.co.jp/ 【新規に取得した物件の概要】
スーパービバホーム座間店・スーパー三和 座間東原店（底地）
本物件は神奈川県座間市に所在するショッピングセンターの底地。資産運用会社の独自のネットワークに
より、スポンサー以外の外部から取得されている
建物は2棟から構成され、ホームセンターのスーパービバホームとスーパー三和が出店している。2 棟の
建物は2 階部分で連結されており一体的に運用されている。また、コストコホールセール座間倉庫店が隣接
し、集客面での相乗効果が期待される。
本物件のアクセスについては、相模鉄道本線「さがみ野」駅より徒歩約 17 分に立地し、大和厚木バイパ
ス（国道246号）からのアクセスも容易である。
賃借人である「三井住友ファイナンス&リース」との間で期間30年間の事業用定期借地契約が締結され、
期間内の賃料改定は原則不可であり、加えて中途解約不可期間の設定等により、長期にわたり安定した賃料
収入が期待される。
取得日：17年7月31日
取得価格：4,320百万円（ポートフォリオ比：1.5％）
（担当）杉山 成夫・秋山 高範
■格付対象
発行体：フロンティア不動産投資法人
【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 2 回無担保投資法人債（特定投資
法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2018年3月16日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に「信用格付の
種類と記号の定義」（2014年1月6日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付
関連情報」に、「J-REIT」（2017年7月3日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） フロンティア不動産投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・格付関係者が提供した監査済財務諸表
・格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. JCRに対して直近1年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、JCRが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCRは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCRは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCRは、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCRの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。JCRの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。JCRの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCRが保有しています。JCRの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCRに無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NRSRO 登録状況
JCRは、米国証券取引委員会の定めるNRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の5つの信用格付クラスのうち、以下の4クラス
に登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)
項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJCRのホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■本件に関するお問い合わせ先
